Toomas Vitsut: Õppigem teiste vigadest
Ohumärgid Ameerikas
Viimased nädalad on toonud murelikke uudiseid USA kinnisvaraturult. Ameerika suuruselt kümnes kinnisvaralaenude pakkuja AHM kuulutas oma võimetust täita kõiki finantskohustusi ja seejärel kukkus ta aktsia ligi 90%. See tuli ootamatult, sest alles mullu oli firma kasum olnud veerand miljardit ja üldiselt arvati, et kinnisvaraturu kõikumised tabavad eelkõige riskantsemate hüpoteeklaenude andjaid.
AHM esindas väiksema riskiastmega laenude pakkujaid, samas kui ligi 50 riskantsemate hüpoteeklaenude andjat on USA-s majandusraskuste tõttu juba tegevuse lõpetanud. Täna räägime Ameerika kasvava kinnisvarakriisi mõjust maailma finantsturgudele ja ka Euroopa pankadele. Mitu Saksa suurpanka on teatanud sadade miljonite eurode varasemast paigutamisest USA eluasemelaenuturule ja need summad võivad nüüd sattuda löögi alla. Euroopa Keskpank on suunanud üle 200 miljardi euro, et rahustada Ameerika kinnisvarakriisist räsitud rahaturge.
USA-s hinnatakse kinnisvaraturul praegu toimuvat halvimaks viimase 16 aasta jooksul, aga loodetakse, et eelnimetatud sammud aitavad suuremat kriisi vältida. Pealegi on Ameerikas ammu olemas mehhanismid, kuidas elamuturul pingeid maandada. On ju kinnisvara- ja finantsturgudel toimuval lisaks pankadele jt laenupakkujatele väga otsene mõju ka paljudele inimestele. Eluasemelaenu tagastamisega hätta sattunu ei või kaotada mitte ainult eluaseme, vaid muutuda kogu perega sotsiaalabi kliendiks või sattuda koguni tänavale.
Ameerikal on kibedaid kogemusi ajast, kui majanduslangus tõi kaasa kodu kaotuse sadadele tuhandetele peredele. 1920. aastate lõpus alanud suur depressioon laastas kõvasti maad, tekitas arvukalt kodutuid, kuid virgutas ka poliitikuid mõtlema. Liberaalne Ameerika tajus juba 70 aastat tagasi, et ilma riigi aktiivse stabiliseeriva rollita ei saa elamuturu valusaid tagasilööke vältida.
Riigil on oma roll ka paljude teiste maade eluasemeturul, kuid USA mudel väärib vaatlust juba seetõttu, et see toimib vaba konkurentsi ja -turu kantsis. Ometi ei häbeneta seal riigi aktiivset rolli kinnisvaraturu mõjustajana ega kaevelda vaba konkurentsi reeglite rikkumise üle.
Ameerika õppetunnid
USA Kongress võttis 1934. a vastu elamuseaduse sihiga stabiliseerida tollal suurtes raskustes olnud elamuturgu ja luua selle tugevnemise alused. Seadusega taheti teha suurele osale USA elanikest kättesaadavaks raha oma kodu rajamiseks ning luua mehhanismid eluasemelaenu võtjate kaitseks liiga suurte riskide eest ebaõnnestumiste puhuks.
Nelja aasta pärast täiendati elamuseadust ja loodi föderaalne rahvuslik eluasemelaenu ühendus, et aidata laenuvõtjail saada juurdepääs rahale jõukohase maja ehitamiseks. Aja jooksul süsteemi täiustati ja 1968. a loodi USA elamu- ja linnamajanduse ministeeriumi asutus GNMA, riiklik eluasemelaenu ühendus, mis täna tuntud lühendnimega Ginnie Mae (GM). See on valitsuse korporatsioon, millel on eluasemelaenude kindlustamisel ainsana Ameerika valitsuse täielik garantii.
GM annab oma kodu soetamise võimalusi ka madalama ja keskmise sissetulekuga inimestele, pakkudes neile jõukohaseid variante valitsuse garantiiga laenudena. GM on seni garanteerinud 2,6 triljoni USA dollari ulatuses eluasemelaene ja see on lubanud soetada eluase 33 miljonil perel. On tähtis, et USA riigi toel ja tunnustusel tegutsev Ginnie Mae aitab maandada paljudele laenuvõtjatele ka tururiske ja kannab seega ka suurt sotsiaalset rolli.
Riikliku ettevõtte GM kõrval on Ühendriikides veel mitu riigi poolt loodud, toetatud ja tunnustatud erakapitali kaasavat firmat, mis aitavad inimestel võtta elamulaenu ja maandada kaasnevaid riske. USA Kongress lõi 1968. a FNMA, föderaalse rahvusliku eluasemelaenu ühenduse, laiemalt tuntud nimega Fannie Mae. Paar aastat hiljem asutati ka FHMC, föderaalse kodulaenu korporatsioon, rahvapärase nimega Freddie Mac. Mõlemad täidavad ka avaliku poliitika ülesandeid, kuigi tuginevad erakapitalil, ning mõlemad on aidanud kümnetelt miljonitel ameeriklastel rajada tagatud eluasemelaenuga oma kodu ja hoidnud pikka aega eluasemeturgu stabiilsena.
Kuhu liigub Ameerika?
Tähelepanuväärne on see, et riigi aktiivsus eluasemeturul on olnud USA eri administratsioonide järjepidev poliitika, seda liini on hoidnud vabariiklased ja demokraadid aastakümneid. Et sel on veel ruumi areneda, näitab demokraatide ühe populaarsema presidendikandidaadi, senaator Hillary Clintoni värske plaan, mida ta tutvustab septembris Kongressile. Ulatusliku kavaga tahab ta kaitsta kümnete miljonite ameeriklaste unelmat — oma maja, luues selged nõuded ja riikliku registri kinnisvaramaaklerite kohta. Nii saaks ennetada inimeste sattumist kinnisvaraturul petturite ohvriks.
Proua Clinton kavatseb luua mitu suurt fondi, mis riiklike programmide kaudu aitaks raskustesse sattunud eluasemelaenuvõtjaid. Ta soovib laiendada riigi poolt toetatud Fannie Mae ja Freddie Maci tegevust riskialasse jõudnud inimeste abistamisel, pakkudes neile varakult pehmemate tingimustega laene raskest olukorrast väljasaamiseks ja majaomandi säilitamiseks. Lisaks teeb ta ettepaneku luua ühe miljardi dollarilise algkapitaliga föderaalne toetusfond osariikide, maakondade ja kohalike omavalitsuste elamuehituse toetusmudelite tarvis.
USA-s teevad viimastel aastatel kiiresti tõusnud kinnisvarahinnad paljusid murelikuks. Nende perede arv, kellele elamuehituse kulud on muutumas probleemiks, küünib 15,6 miljonini. See sunnib paljusid unustama oma maja ostmise mõtte ja seab löögi alla ka majandustõusu aastail kodu soetanud peresid. Nüüd tahetakse rohkem kaasata nende abistamiseks osariikides ja kohalikul tasandil tegutsevaid elamuehituse toetusfonde. Ikka selleks, et aidata inimestel hoida oma kodu ja omandit, säästa rahva kogutud vara ja säilitada nii ühiskonna stabiilsus ja jätkusuutlikkus.
Kuhu liigub Eesti?
Meil on võimalus kasutada demokraatlike maade kogemust riigi vastutustundliku toimimise ja oma rahvast hooliva poliitika kujundamisel. Kõik mis puudutab inimeste kodu, kuulub nii tundlikku valdkonda, kus kriisil oleks ränk sotsiaalne hind. Seega tuleks ka meie riigil mõelda, kuidas maandada eluasemeturu riske ja vähendada potentsiaalseid ohte.
Algelised liberaalsed poliittõed vaimus „Mida vähem riiki, seda parem” ja „Uppuja päästmine on uppuja enda asi” ei aita. Õhuke riik ei suudaks ka ravida neid haavu, mida võib tekitada tõsine kriis, kui paljud pered raskustesse satuvad.
Riigil on vastutus iga inimese ja ka tema kodu eest. See pole nii mitte üksnes USAs või kusagil mujal Euroopas. Peaksime neid probleeme, aga ka võimalusi teadvustama enne seda, kui kriis ukse ees. Tark õpib teistelt, mitte oma vigadest, ja tagantjäreletarkus ei maksa midagi.
